การเสนอที่ชาวต่างชาติทุกคนเคยได้ยิน
เป็นเวลา 3 ทศวรรษ คำแนะนำมาตรฐานที่ชาวต่างชาติซื้อทรัพย์สินในไทยได้รับมักเป็นแบบนี้: "คุณเป็นเจ้าของที่ดินโดยตรงไม่ได้ แต่เราจะตั้งบริษัทจำกัดไทย คุณจะเป็นกรรมการ เพื่อนคนไทย 3 คนจะเป็นผู้ถือหุ้นถือ 51% ในกระดาษ และบริษัทจะเป็นเจ้าของที่ดิน คุณจะมีอำนาจควบคุมเต็มที่ และโครงสร้างนี้ปกติทั่วไป — ทุกคนทำกัน"
และเป็นเวลา 30 ปี การเสนอนี้ใช้ได้ เพราะไม่มีอะไรเกิดขึ้น ชาวต่างชาตินับหมื่นซื้อที่ดินผ่านบริษัทไทย กรมพัฒนาธุรกิจการค้าจดทะเบียนพวกเขา กรมที่ดินบันทึกการโอนกรรมสิทธิ์ ธนาคารเปิดบัญชีบริษัท ทนายความเก็บค่าธรรมเนียมและเซ็นเอกสาร ข้อห้ามเรื่องนอมินีในประมวลกฎหมายที่ดินมีอยู่ในกระดาษ แต่การบังคับใช้หาได้ยากและการดำเนินคดียิ่งหายาก
ชาวต่างชาติส่วนใหญ่ที่ถือที่ดินในไทยผ่านบริษัทจำกัดไทยในปัจจุบันเชื่อว่าโครงสร้างของพวกเขาไม่มีปัญหาเพราะไม่เคยมีอะไรเกิดขึ้น นั่นคือ survivorship bias ไม่ใช่การรับประกัน ความเป็นจริงทางกฎหมายเหมือนเดิมตลอดเวลา สิ่งที่เปลี่ยนในปลายปี 2567 และตลอดปี 2568 คือการบังคับใช้กฎหมาย
มาตรา 113 ประมวลกฎหมายที่ดินบัญญัติว่าอย่างไรจริง ๆ
กฎหมายที่เกี่ยวข้องคือ มาตรา 113 ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 ซึ่งบัญญัติ (สรุปภาษาเรียบง่าย):
"คนสัญชาติไทยใดได้มาซึ่งที่ดินในนามของหรือในฐานะตัวแทนของคนต่างด้าว ไม่ว่าจะโดยสัญญา ข้อตกลง หรือวิธีอื่นใด ต้องระวางโทษ ที่ดินที่ได้มาเช่นนั้นจะถูกจัดจำหน่ายตามมาตรา 96 แห่งพระราชบัญญัตินี้"
สองสิ่งที่ต้องสังเกต:
- กฎหมายมุ่งเป้าที่ คนสัญชาติไทย ที่ทำหน้าที่เป็นนอมินี ไม่ใช่แค่ชาวต่างชาติ ผู้ถือหุ้นไทยที่เป็นตัวแทนชาวต่างชาติเสี่ยงต่อโทษอาญาโดยตรง
- ที่ดินเองถูกยึด มาตรา 96 กำหนดการจัดจำหน่าย — ที่ดินถูกขายภายใต้การกำกับดูแลของกรมที่ดิน และเงินที่ได้ (หลังหักค่าใช้จ่าย) คืนให้ผู้ถือเดิม
การบังคับใช้ชัดเจน บริษัทจำกัดไทยที่ผู้ถือหุ้นไทย 51% ซึ่ง: (ก) ไม่ได้ลงทุนจริง (ข) ไม่มีบทบาทจริงในธุรกิจ (ค) เข้าใจว่ากรรมการต่างชาติควบคุมทุกอย่าง และ (ง) เซ็นเอกสารโอนหุ้นที่ไม่ได้ลงวันที่ — นั่นคือโครงสร้างนอมินี ไม่กลายเป็นถูกกฎหมายเพราะทนาย 3 คนเซ็นรับรอง หรือเพราะบริษัทมีเลขประจำตัวผู้เสียภาษี หรือเพราะเปิดดำเนินการมา 15 ปีแล้ว
บริษัทจำกัดไทยที่มีคนไทยถือหุ้นส่วนใหญ่ถูกกฎหมายเต็มที่เมื่อผู้ถือหุ้นไทยเป็น ของจริง: พวกเขาลงทุนเงินทุนจริง รับความเสี่ยงจริง ตัดสินใจจริง และบริษัทดำเนินกิจกรรมธุรกิจจริงที่เป็นประโยชน์ต่อพวกเขาทางเศรษฐกิจ เกสต์เฮาส์ในปายที่หุ้นส่วนคนไทยถือ 60% และดำเนินงานประจำวัน และชาวต่างชาติถือเสียงข้างน้อย 40% — นั่นคือบริษัทไทยจริง "บริษัท" ที่ตั้งขึ้นวันก่อนซื้อที่ดินเพื่อซื้อบ้านส่วนตัว — นั่นไม่ใช่
สิ่งที่เปลี่ยนแปลงในปี 2568-2569 — การเปลี่ยนแปลงด้านการบังคับใช้
หน่วยงานรัฐไทย 3 แห่งเริ่มกิจกรรมประสานงานในปลายปี 2567 ซึ่งเข้มข้นขึ้นตลอดปี 2568:
กรมสอบสวนคดีพิเศษ (DSI)
DSI คือ FBI ของไทยสำหรับคดีสำคัญ ในอดีต โครงสร้างบริษัทไทยถือที่ดินเป็นความรับผิดชอบของตำรวจจังหวัดและเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน — ขาดทรัพยากร เลี่ยงได้ง่าย ในปลายปี 2567 DSI รับคดีนอมินีที่ดินเป็นพื้นที่สำคัญ โดยเน้นทรัพย์สินมูลค่าเกิน 10 ล้านบาทและจุดร้อนรวมถึงภูเก็ต พัทยา เกาะสมุย และบางส่วนของเชียงใหม่และแม่ฮ่องสอน
หน่วยตรวจสอบของกรมที่ดิน
กรมที่ดินเริ่มดำเนินการจับคู่ข้อมูล: เปรียบเทียบบันทึกกรรมสิทธิ์โฉนดกับการยื่นบริษัทของกรมพัฒนาธุรกิจการค้ากับบันทึกภาษีของกรมสรรพากร บริษัทที่แสดงรูปแบบ "ถือที่ดินเพื่อพักอาศัยหนึ่งแปลง ไม่เคยยื่นรายได้จริง กรรมการต่างชาติ ผู้ถือหุ้นไทยไม่เกี่ยวข้องกับกิจกรรมธุรกิจ" จะถูกธงเพื่อตรวจสอบ
สำนักงานป้องกันและปราบปรามการฟอกเงิน (ปปง.)
ปปง. เข้าร่วมกรอบการทำงานเพราะโครงสร้างนอมินีที่ดินเป็นข้อกังวลด้านการฟอกเงินภายใต้พระราชบัญญัติป้องกันและปราบปรามการฟอกเงิน พ.ศ. 2542 ที่แหล่งเงินทุนของชาวต่างชาติสำหรับที่ดินไม่สามารถบันทึกผ่านช่องทางที่ถูกกฎหมาย ปปง. สามารถสอบสวนกระแสเงินที่เกี่ยวข้องอย่างอิสระ แม้ว่าเส้นทางการดำเนินคดีตามประมวลกฎหมายที่ดินจะช้ากว่า
ผลรวมคือเป็นครั้งแรกในรอบ 3 ทศวรรษ ชาวต่างชาตินั่งบนบ้าน 30 ล้านบาทที่ถือผ่านบริษัทไทยมีโอกาสเชิงสถิติที่จะเผชิญการตรวจสอบมากกว่า 5 ปีก่อนหน้านี้มาก เราเห็นสิ่งนี้โดยตรงในการสนทนาของลูกค้าเอง — ชาวต่างชาติหลายคนติดต่อ Pai Living ในปี 2568 โดยเฉพาะเพราะได้รับแจ้งให้ทบทวนจากกรมที่ดินและต้องการเปลี่ยนโครงสร้างบริษัทไทยที่มีอยู่เป็นสัญญาเช่า + สิทธิเหนือพื้นดินที่จดทะเบียนอย่างเหมาะสมก่อนสถานการณ์จะลุกลาม
ผู้ตรวจสอบมองหาบริษัทนอมินีอย่างไร
รูปแบบค่อนข้างชัดเจนสำหรับผู้ตรวจสอบที่ผ่านการฝึกอบรม บริษัทที่ถูกธงเพื่อทบทวนนอมินีมักแสดงหลายข้อต่อไปนี้:
- ทุนจดทะเบียนไม่ได้ชำระจริง บริษัท "ทุนจดทะเบียน 1,000,000 บาท" แต่ผู้ถือหุ้นไทยไม่เคยโอนเงินส่วนของตน ตรวจสอบกับบันทึกธนาคารได้ง่าย
- ไม่มีรายได้จริง การยื่นของบริษัทแสดงรายได้เป็นศูนย์หรือน้อยมากเป็นเวลาหลายปี ในขณะที่บริษัทถือที่ดินเพื่อพักอาศัยที่ใช้เป็นบ้านของชาวต่างชาติ
- ผู้ลงนามต่างชาติในบัญชีธนาคาร ผู้ถือหุ้นใหญ่ไทยไม่มีอำนาจลงนามในบัญชีของบริษัท
- ผู้ถือหุ้นไทยไม่เกี่ยวข้องกับกิจกรรมธุรกิจ ชื่อที่ปรากฏในบริษัทถือที่ดินที่ไม่เกี่ยวข้องหลายสิบแห่ง มักได้รับการแนะนำโดยตัวแทนคนเดียวกัน
- เอกสารโอนหุ้นที่เซ็นล่วงหน้าในแฟ้มทนาย พบในระหว่างการค้น ถือเป็นหลักฐานโดยตรงว่าชาวต่างชาติควบคุมหุ้น
- ชาวต่างชาติอาศัยอยู่ในบ้าน โครงสร้างมีอยู่เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยแต่แต่งตัวเป็นธุรกิจ
โครงสร้างบริษัทไทยที่มีอยู่ส่วนใหญ่ที่เราเห็นในปายแสดงตัวบ่งชี้สามหรือสี่ข้อนี้ ข้อที่เหลือ — ผู้ลงนามต่างชาติในบัญชีธนาคาร — เป็นสากลเพราะชาวต่างชาติต้องสามารถจ่ายค่าทรัพย์สินและค่าใช้จ่ายดำเนินการได้
บทลงโทษ — สำหรับชาวต่างชาติและผู้ถือหุ้นไทย
โครงสร้างบทลงโทษภายใต้ประมวลกฎหมายที่ดิน:
- ผู้ถือหุ้นไทยที่เป็นนอมินี ปรับสูงสุด 20,000 บาท และ/หรือจำคุกสูงสุด 2 ปีตามมาตรา 96 ทวิ ในทางปฏิบัติ: ความเสียหายทางการเงินและประวัติอาชญากรรมสำหรับเพื่อนคนไทยที่ตกลง "ช่วย"
- ชาวต่างชาติ การได้มาเป็นโมฆะ ที่ดินถูกจัดจำหน่ายตามมาตรา 96 — ขายโดยทางการ พร้อมเงินที่ได้ (หลังหักค่าใช้จ่ายและการเรียกคืนภาษี) คืน ขาดทุนปกติ 30-60% ของการลงทุนเดิม บวกค่าใช้จ่ายของการปรับปรุงที่คุณทำ (ซึ่งโอนไปยังเจ้าของใหม่) อาจมีผลต่อวีซ่าหากเพิ่มข้อกล่าวหาเรื่องการฟอกเงิน
- ทนายหรือตัวแทนที่อำนวยความสะดวกในโครงสร้าง ถูกเพิ่มในใบฟ้องในคดีปี 2568-2569 มากขึ้น การลงโทษของเนติบัณฑิตสภาและความรับผิดทางอาญาภายใต้บทบัญญัติเดียวกัน
ค่าใช้จ่ายที่ถูกประเมินต่ำที่สุดคือสำหรับผู้ถือหุ้นไทย พวกเขามักเป็นลุงเกษียณ เพื่อนครอบครัว หรือพนักงานของทนายเดิม — คนที่ตกลง "ช่วย" โดยไม่เข้าใจการเปิดเผยทางอาญา เมื่อการบังคับใช้มา พวกเขาคือคนที่มีสัญชาติไทย ทรัพย์สินไทย และประวัติอาชญากรรมไทยที่อยู่ในการเดิมพัน ชาวต่างชาติสามารถออกจากประเทศได้ นอมินีไทยไม่สามารถ
ทางเลือกที่ถูกกฎหมาย: สัญญาเช่า 30 ปี + สิทธิเหนือพื้นดิน
โครงสร้างที่เราแนะนำ และตอนนี้เป็นทางเลือกที่ปลอดภัยกว้างสำหรับการใช้งานที่อยู่อาศัย ตรงไปตรงมา:
- ที่ดินเป็นเจ้าของโดยคนไทย — ปกติคือผู้ขายเดิม คู่สมรสไทย หรือบุคคลที่สามชาวไทยที่เป็นกลาง (มักเป็นผู้ขายเอง ที่เก็บกรรมสิทธิ์)
- ชาวต่างชาติจดทะเบียนสัญญาเช่า 30 ปีที่กรมที่ดิน (มาตรา 540 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์) สัญญาเช่าบันทึกในเอกสารโฉนดเองและกลายเป็นสิทธิทรัพย์สินจริงที่ผูกพันที่ดินโดยไม่คำนึงถึงการโอนในอนาคต
- ชาวต่างชาติจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินแยก (มาตรา 1410-1416 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์) ให้กรรมสิทธิ์ตามกฎหมายในสิ่งปลูกสร้างใด ๆ ที่สร้างบนที่ดิน สิทธิเหนือพื้นดินบันทึกในโฉนดด้วย
- ข้อสัญญาเรื่องมรดก ร่างเข้าไปในสัญญาเช่าและสิทธิเหนือพื้นดินตกทอดตามกฎหมายให้ทายาทที่ไม่ใช่คนไทย
- สิทธิเก็บกินเสริม สำหรับคู่สมรสต่างชาติ (มาตรา 1417-1428) เมื่อที่ดินเป็นของคู่สมรสไทย
ค่าใช้จ่ายในการตั้งโครงสร้างนี้อย่างเหมาะสมในเขตปาย/แม่ฮ่องสอน รวมการร่าง การตรวจสอบโดยทนาย ค่าธรรมเนียมกรมที่ดิน และคำแปลภาษาอังกฤษรับรอง อยู่ที่ 45,000-115,000 บาท ขึ้นอยู่กับความซับซ้อน เป็นค่าใช้จ่ายครั้งเดียว ไม่มีการยื่นบริษัทรายปี ไม่มีความสัมพันธ์ผู้ถือหุ้นไทยที่ต้องดูแล ไม่มีความเสี่ยงที่จะถูกตรวจสอบภายใต้มาตรา 113 เพราะไม่มีบริษัทไทยในโครงสร้าง
สำหรับคำอธิบายเชิงลึกของวิธีที่โครงสร้างนี้ทำงานจริง ดูบทความคู่มือของเราเรื่อง ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทย
ถ้าคุณถือที่ดินผ่านบริษัทไทยแล้ว ควรทำอย่างไร
สามการกระทำตามลำดับ ในเดือนนี้:
- ให้ทนายความอสังหาริมทรัพย์ไทยที่มีคุณสมบัติตรวจสอบโครงสร้าง ไม่ใช่ทนายที่ตั้งโครงสร้าง — ผู้ทบทวนใหม่และเป็นอิสระ คำถามคือ: ผู้ถือหุ้นไทยเป็นนักลงทุนจริงหรือไม่? เงินทุนเคลื่อนย้ายจริงหรือไม่? บริษัทดำเนินธุรกิจจริงหรือไม่? คุณต้องการคำตอบที่ซื่อตรง
- ประเมินความเสี่ยงของคุณ มูลค่าทรัพย์สิน การปรับปรุงที่ทำ การขาดทุนคาดในสถานการณ์การจัดจำหน่ายโดยบังคับ การเปิดเผยทางอาญาของผู้ถือหุ้นไทย สถานะวีซ่าของคุณเอง การรู้ตัวเลขทำให้การตัดสินใจเป็นรูปธรรมแทนที่จะเป็นนามธรรม
- เลือกเส้นทางไปข้างหน้า สามเส้นทางที่ถูกกฎหมาย:
- เลิกบริษัทและเปลี่ยนเป็นข้อตกลงสัญญาเช่า 30 ปี + สิทธิเหนือพื้นดิน (โดยทั่วไปต้องการความร่วมมือเต็มใจของผู้ถือหุ้นไทยปัจจุบัน)
- ปรับโครงสร้างกับหุ้นส่วนไทยที่แท้จริงในธุรกิจปฏิบัติการจริง — ใช้ได้สำหรับเกสต์เฮาส์ รีสอร์ท หรือกรณีใช้งานเชิงพาณิชย์อื่น ๆ ไม่สำหรับบ้านส่วนตัว
- ขายและออก เจ็บปวดแต่บางครั้งเป็นทางเลือกที่สะอาดที่สุด โดยเฉพาะสำหรับทรัพย์สินมูลค่าสูงที่เผชิญความเสี่ยงการตรวจสอบใกล้เคียง
การปรับโครงสร้างโดยสมัครใจในขณะที่ไม่มีการตรวจสอบเปิดอยู่ถูกกว่า เร็วกว่า และปลอดภัยกว่าการปรับโครงสร้างภายใต้แรงกดดันการบังคับใช้อย่างมาก ถ้าโครงสร้างของคุณน่าสงสัย ความแตกต่างระหว่างการดำเนินการในปี 2569 กับการรอจดหมายจากกรมที่ดินมาถึงนั้นมหาศาล เราเห็นสิ่งนี้เกิดขึ้นกับลูกค้าจริง ๆ
ห้าสัญญาณเตือนของโครงสร้างนอมินีที่ผิดกฎหมาย
หากโครงสร้างที่มีอยู่ของคุณแสดงสามข้อขึ้นไปนี้ ถือว่าเป็นการเตือนสีแดงและขอการทบทวนทางกฎหมายอิสระในเดือนนี้:
- ผู้ถือหุ้นไทยของคุณไม่เคยลงทุนเงินทุนจริง เงินส่วนหุ้นของพวกเขาเป็นศูนย์หรือ "ยืม" จากคุณและคืนทันที
- ผู้ถือหุ้นไทยของคุณเซ็นเอกสารโอนหุ้นที่ไม่ลงวันที่ บางครั้งเรียกว่า "การโอนเปล่า" หรือ "ข้อตกลงประกันหุ้น" นี่เป็นปืนสูบควัน — ศาลอ่านเป็นหลักฐานว่าคุณควบคุมหุ้น
- บริษัทยื่นรายได้เป็นศูนย์หรือน้อยมาก ถ้าบริษัทมีอยู่เพื่อถือที่ดินที่อยู่อาศัยเท่านั้น ก็ไม่มีกิจกรรมธุรกิจตามคำจำกัดความ การยื่นภาษีพิสูจน์
- ผู้ถือหุ้นไทยของคุณไม่เกี่ยวข้องกับธุรกิจจริงของบริษัท พวกเขาไม่ทำงานที่นั่น ไม่มาเยี่ยม ไม่ตัดสินใจ พวกเขาได้รับการแนะนำให้คุณโดยตัวแทนหรือทนายที่ตั้งโครงสร้าง
- คุณเป็นผู้ลงนามคนเดียวในบัญชีธนาคารบริษัท ไม่มีผู้ถือหุ้นไทยมีอำนาจลงนาม คำถามแรกของผู้ตรวจสอบ
ทำไมตัวแทนบางรายยังเสนอโครงสร้างนี้ในปี 2569
เหตุผลสามประการ ไม่มีข้อใดดี:
- ความเฉื่อย พวกเขาทำสิ่งนี้มา 20 ปีและมีระบบ การตั้งทางเลือกที่ถูกกฎหมายต้องการเอกสารต่างกันและค่าธรรมเนียมน้อยกว่า
- กำไร การตั้งบริษัทไทย เปิดบัญชีธนาคาร ยื่นแบบรายปี — เหล่านี้เป็นขั้นตอนที่เรียกเก็บได้ สัญญาเช่า + สิทธิเหนือพื้นดินใช้การเยือนกรมที่ดินครั้งเดียวและแทบไม่มีอะไรหลังจากนั้น
- พวกเขาจะไม่อยู่ที่นั่นเมื่อเรื่องผิดพลาด ตัวแทนส่วนใหญ่ที่เสนอโครงสร้างเหล่านี้ในปี 2553 ไม่ได้อยู่ในธุรกิจอีกต่อไปหรือย้ายไปแล้ว ตัวแทนคนต่อไปสืบทอดลูกค้า ไม่ใช่ผลที่ตามมา
ถ้าตัวแทนในปี 2569 ยังเสนอ "บริษัทไทยพร้อมเพื่อนเป็นผู้ถือหุ้น" เป็นโครงสร้างสำหรับบ้านชาวต่างชาติส่วนตัว พวกเขากำลังเสนอโครงสร้างที่รัฐบาลไทยกำลังยุติอย่างจริงจัง คำถามที่สุภาพที่จะถามคือ: "อธิบายว่าโครงสร้างนี้ปฏิบัติตามมาตรา 113 ประมวลกฎหมายที่ดินอย่างไร และคุณตอบสนองต่อแนวทาง DSI ปี 2568 อย่างไร" ถ้าคำตอบเป็นการโบกมือ เดินหนี
มีบริษัทไทยถือบ้านอยู่แล้วใช่ไหม? รับการทบทวน 30 นาทีฟรี
เราจะคุยกันว่าคุณมีอะไร ความเสี่ยงเป็นอย่างไร และการปรับโครงสร้างจะเกี่ยวข้องกับอะไร การประเมินที่ซื่อตรง ไม่มีการขายเพิ่ม ถ้าโครงสร้างของคุณดีอยู่แล้ว เราจะบอกคุณเช่นกัน
ปรึกษาฟรี →